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La abusividad de los gastos de las hipotecas

retroactividad en las cláusulas suelo
Retroactividad en las cláusulas suelo
03/01/2017
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La abusividad de los gastos de las hipotecas

la abusividad en los gastos de las hipotecas

La abusividad de los gastos de las hipotecas pueden ser reclamadas gracias a nuevas sentencias  que abren el camino a la reclamación de los gastos pagados en notaría y Registro de la Propiedad al constituir una hipoteca.

Las cláusulas abusivas, o más concretamente los pronunciamientos judiciales en torno a este tipo de cláusulas, siguen dando quebraderos de cabeza a los Bancos y otras entidades financieras. Vaya de antemano que no le tengo ni especial animadversión ni concreto cariño a ninguna entidad financiera pero, también, va de suyo que el comportamiento en el sector bancario, al menos desde finales de los años 90, deja mucho que desear en cuanto al trato con el cliente, al menos, a la luz de la numerosísima jurisprudencia que está apareciendo últimamente y sin obviar que, hasta que el Tribunal Supremo se pronuncia en un litigio civil, pueden haber pasado, tranquilamente, 4 ó 5 años, e incluso más, desde la presentación de la demanda.

Comprendo, y no me cabe duda, que los Bancos, Cajas de Ahorro y Cajas Rurales tienen, como primer motivo de existencia, la obtención de un beneficio, lo cual no les reprocho. Sin embargo, la obtención del beneficio a cualquier precio debe incluir, inexorablemente, el soportar la responsabilidad dimanante de sus desmanes y abusos.

La responsabilidad por el abuso es, en definitiva, lo que subyace en todas las sentencias que declaran como abusivas ya sean las cláusulas suelo, ya las cláusulas de intereses de demora y, como no, las que imponen la abusividad de los gastos de las hipotecas. El problema está, como no, que los distintos Juzgados y Tribunales interpretan el ordenamiento jurídico conforme a su leal saber y entender y valoran las pruebas en base a su conciencia lo que da lugar a la existencia de pronunciamientos diferentes, no sólo diferentes para el caso de demandar en Zamora o en Murcia, por ejemplo, sino dentro de la misma circunscripción y partido judicial, lo que ha generado un cierto forum shopping; diferencias que se van reduciendo cuantos más pronunciamientos existan (y para muestra, las cláusulas suelo se devolvían desde el principio, luego desde 2013 y, ahora, vuelta al principio, mientras la judicatura se revolvía silenciosamente contra un fallo incomprensible).

La cuestión, a pesar de aparecer ahora en los medios de comunicación, no es nueva. La Sentencia del Tribunal Supremo núm. 705/2015, que ahora aparece en los telediarios, es de fecha 23 de diciembre de 2015. Año y poco, en definitiva, hasta que los noticieros se han dado por enterados. Pero, para más inri, la ahora afamada sentencia ni versa en exclusiva sobre la cláusula de imposición de gastos ni tampoco es la primera.

Más claramente, a lo largo de unas 40 páginas de sentencia, el Tribunal Supremo despacha los recursos del Banco Popular y del BBVA planteados por infracción procesal y de casación. En concreto, en el recurso de casación del BBVA, se ventila la abusividad de 6 cláusulas distintas: cláusula suelo, cláusula de intereses moratorios, cláusula de vencimiento anticipado, cláusula de gastos, estipulación en cuanto al destino profesional o empresarial del bien hipotecado y, la última, relativa a una condición específica del servicio de contratación telefónica. Y, al hilo de todo ello, se mencionan sentencias hasta del año 2000, que ya ha llovido.

Pese a que la sentencia, en sí misma, puede considerarse un triunfo de los derechos de los consumidores, no creo que la cuestión se haya agotado ni siquiera que invocando la sentencia ante el Juzgado o Tribunal de turno nos vayan a dar la razón así como si nada.

En primer lugar, y aunque suene a una verdad de Perogrullo, quien reclame ha de ser un consumidor y ha de demostrarlo en el procedimiento. En consecuencia, no toda persona con hipoteca va a poder reclamar.

En segundo lugar, cierto es que las entidades financieras generalmente no cumplen las condiciones de transparencia. Pero habrá que examinar el caso concreto, no sea que en el tuyo las hayan cumplido. Así, no está de más facilitarle al abogado toda la documentación que se tenga, incluso invertir tiempo en reclamarle la documentación que falte a la entidad financiera, no sea que con la contestación a la demanda nos aporten una oferta vinculante que cumpla todos los requisitos.

En cuanto a los gastos de Notaría y Registro de la Propiedad, lógicamente, hay que acreditarlos y, a ser posible, con la factura expedida en su día. Por propia experiencia puedo decir que no son pocas las ocasiones en las que la mitad de la documentación que hace falta no aparece o se ha perdido. Aunque os resulte un engorro, he de imploraros que guardéis toda la documentación, hasta los recibos mensuales y, como no, también todos esos contratos  que dan las entidades por cada uno de los productos que os colocan.

La reclamación del importe del Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados  estoy seguro que va a acarrear disgustos. A mi entender, la sentencia del Tribunal Supremo es clara pero la aplicación por los Juzgados va a dar que hablar, pues los impuestos, según los casos, contienen más o menos partidas, pudiendo ser unas reclamables y otras no tanto, fuera parte que los conflictos normativos en este ámbito son peliagudos.

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