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Si hay deudas a la hora de comprar un piso, ¿quién se hace cargo?

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Si hay deudas a la hora de comprar un piso, ¿quién se hace cargo?

La compra de un piso constituye, sin lugar a dudas, uno de los desembolsos más importantes que podemos realizar en toda nuestra vida además de, en la mayor parte de los casos, atarnos por muchos años a la entidad financiera que nos lo financie. Pero una ocasión que normalmente nos llena de felicidad e ilusión puede, de un momento para otro, tornarse en causa de muchos y muy variados quebraderos de cabeza.

Hoy examinaremos la situación en la que, por desgracia y desconocimiento, algunos de vosotros os habréis encontrado al comprar un piso de segunda mano: la existencia de deudas pendientes para con la Comunidad de Propietarios del anterior propietario.

La Ley, como no, prevé este supuesto. Concretamente, es el art. 9.e) de la Ley de Propiedad Horizontal  la que determina el régimen a aplicar a este tipo de deudas y la que nos deja entrever una posible solución a la situación.

En primer lugar, tiene que quedar claro que el pago del recibo de la Comunidad de Propietarios es obligatorio para todo convecino, sin excepciones más allá de lo que concretamente pueda estar pactado en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios como, por ejemplo, las cuotas más o menos reducidas y las exenciones que se pueden pactar a favor de los locales comerciales pertenecientes a la Comunidad. Ahora bien, son muchos los propietarios de pisos que, por unas causas o por otras, más o menos justificables o explicables, dejan de pagar las cuotas de la Comunidad.

Lo primero que dispone la LPH es la naturaleza de créditos preferentes de los importes adeudados a la Comunidad correspondientes al año en curso y a los tres años anteriores; créditos preferentes que, llegado el peor de los casos, se pagan con cargo al mismo piso, es decir, mediante la ejecución (embargo, venta y desahucio) del piso, si no se paga voluntariamente.

Será por esta cantidad máxima, la del año en curso y la de los tres años anteriores, por la que haya de responder el nuevo propietario en caso de que el vendedor del piso haya dejado a deber las cuotas por gastos generales a la Comunidad; cantidad que puede suponer un buen pico según sea el piso y la Comunidad.

Como forma de evitar esta indeseable sorpresa, la LPH establece que, siempre que se vaya a transmitir la propiedad de un piso, cualquiera que sea el título de transmisión (da igual que sea por venta, donación o, incluso, sucesión hereditaria), el transmitente, que en la mayoría de los casos es un vendedor particular, debe declarar bien que está al corriente del pago de las deudas para con la Comunidad o bien debe indicar el importe de las cantidades que debe.

Esta declaración no vale hacerla así como si nada, pues, si no, no habríamos adelantado nada. La declaración del transmitente tiene que estar justificada mediante un certificado expedido por el Secretario de la Comunidad de Propietarios, refrendado con el visto bueno del Presidente de la Comunidad. Generalmente, es el gestor de la Comunidad quien realiza el certificado, firmándolo el Secretario y el Presidente.

Tal importancia cobra este certificado que la LPH prevé que el Notario no pueda autorizar la escritura si falta, con lo que la compraventa quedaría realizada en el estricto ámbito privado y no podría inscribirse la nueva titularidad del piso en el Registro de la Propiedad.

La única causa que contempla la Ley para evitar que el vendedor aporte este certificado es la exoneración por parte del adquirente del piso, es decir, vosotros los compradores.

Ahora bien, en numerosas ocasiones, se da la circunstancia de que el Notario prepara la escritura con una cláusula de estilo en la que se exonera directamente al vendedor de la necesidad de aportar el certificado y, dado que las visitas al Notario son rápidas y leen las escrituras a una velocidad endemoniada, nadie se entera, tal y como debiera, de lo que ha firmado; nadie se entera, obviamente, hasta que llega la reclamación de la deuda pendiente por parte de la Comunidad de Propietarios al nuevo propietario, recién instalado.

El sentido común y el buen juicio aconseja leer todo antes de firmar y, en caso de no entender algo, preguntar. No dudéis en cuestionar al Notario tranquilamente sobre los extremos de la compraventa que vayáis a efectuar: tiene obligación de informaros y, además, para eso les pagáis.

Y en caso de duda, ya te lo cuenta tu abogado.

1 Comment

  1. Información Bitacoras.com

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