Es indudable el gran prestigio del Registro de la propiedad, prestigio indudablemente merecido y que, de ningún modo, se trata de cuestionar por quien suscribe. Los asientos registrales se corresponden con la realidad jurídica extraregistral, indudablemente; de lo que hablaremos es del momento en el que, por primera vez una finca accede al registro público y las incertidumbres que se generan en ese instante.

En las líneas que siguen hablaremos de una realidad que habla de la España en la que, todavía, no todas las propiedades constan en el Registro de la propiedad; es cierto que esto resulta impensable en gran parte del territorio nacional, pero en la parte minifundista del país, en la que el valor del suelo, especialmente el rústico pero no sólo éste, es escaso, una parte importante de las fincas no constan inscritas registralmente.

Y, esto nos conduce a los pasos necesarios para inscribir un bien, por primera vez, en el Registro de la propiedad, momento en el cual, a nuestro entender, se produce una situación de inseguridad jurídica. Y ello porque es este, precisamente, en el que ha de asumirse la concordancia entre la realidad jurídica y la constancia registral, a lo que dedica la Ley Hipotecaria su Título VI, siendo un momento en el que los intervinientes en el proceso de inmatriculación han de esforzarse porque ambas realidades sean conformes y se ajusten a la realidad fáctica.

El artículo 199 del Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Hipotecaria, establece diversas formas de inmatriculación:

  1. El expediente de dominio
  2. Mediante título público de adquisición
  3. Mediante una doble transmisión por títulos públicos
  4. Mediante las certificaciones emitidas por el Estado, los Municipios, y otras Corporaciones de Derecho público…además de la Iglesia católica.

Así, pues, las vías que se abren al ciudadano son la del expediente de dominio, seguido ante la autoridad judicial, o la de la transmisión pública con acta de notoriedad o con doble transmisión pública. En cualquiera de los casos nos encontramos con la exigencia de la certificación actual del catastro, única base gráfica, bien que de base fiscal, que comprende la totalidad de los bienes inmuebles en España.

Con ello nos encontramos en el primero de los problemas de seguridad jurídica que surgirán en el proceso, y en el que nos detendremos por ahora. En efecto, el catastro es una buena base gráfica en la que se recogen datos de titularidad, superficie, colindancias, etc.; sin embargo, lamentablemente, los fuertes movimientos migratorios del siglo pasado han llevado a una situación de despoblación grave, precisamente en los territorios en que menos fincas han accedido a los registros de la propiedad, a ello hay que añadir la exención en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles de naturaleza rústica cuando la superficie correspondiente al propietario es pequeña, lo que sucede en muchísimos supuestos. Todo ello conlleva que los datos catastrales, especialmente los referidos a la titularidad están plagados de errores, ya sea porque siguen figurando las parcelas a nombre de titulares fallecidos hace muchos años, o de titulares de los que no consta el número de identificación fiscal, o porque, por los más diversos motivos, en las revisiones catastrales se han anotado a nombres que no se corresponden con la realidad.

Sin entrar en otras muchas razones que conducen a situaciones de inseguridad jurídica en las inmatriculaciones, y reconociendo la mejora que representa la exigencia de la base gráfica, el hecho de que la citada base contenga múltiples errores conduce, irremediablemente, a las situaciones de inseguridad jurídica descritas. En efecto, basta con que una parcela figure catastralmente a nombre distinto de quien es su legítimo propietario para que el titular catastral que no es verdadero propietario, pueda realizar transmisiones basadas en afirmaciones tales como que le pertenece por …”herencia de sus padres fallecidos hace veinte años”, o afirmaciones similares, que permitirán a quien no es titular, por ejemplo aportar ese bien a su sociedad de gananciales y, unos días después donarlo a sus hijos, con lo que tendrá una doble transmisión pública que le abre el acceso a la inmatriculación en el Registro de la propiedad. De entrada, será suficiente para la inscripción provisional en su favor.

Es cierto que tal inmatriculación debe publicarse, pero seamos sinceros, ¿acude alguien al tablón de anuncios del Ayuntamiento a comprobar estas cosas?, sinceramente, no conozco a nadie que lo haga, con lo cual, formalmente se cumple con las prevenciones legales, pero en la realidad debemos confiar en la buena fe de quienes inmatriculan bienes y pensar que lo hacen con propiedades que realmente le pertenecen. En circunstancias como las utilizadas en el ejemplo anterior ¿se puede decir que tenemos un sistema de inmatriculación registral que aporte la seguridad jurídica de que quien inscribe es el verdadero propietario extraregistral?.